Parkin modernisointi – suunnitteilla Suomen vastuullisin golfkenttä

Master Plan – tilanne 11.9.2024

Nicklaus Designin tekemästä Parkin modernisointisuunnitelmasta (Master Plan) on toteutettu kahden väylän animaatio yhdessä ympäri maailmaa golfkenttäanimaatioita tehneen Harris Kalinkan kanssa. Animaatiossa on nähtävillä Nicklaus Designin (Mr. Dirk Bouts) suunnitelman väylät numero kymmenen ja kaksi. Reikä numero 10 mukailee vanhaa väylää, mutta on lyhennetty niin, että avauslyönnissä koko väylä avautuu nähtäväksi. Reikä numero kaksi on muuttunut Par 4 reiästä upeaksi ”signature” Par 5 reiäksi, joka pelataan vanhaa kahdeksatta väylää toiseen suuntaan.

Master Planin suunnittelun lähtökohtina on ollut ensisijaisesti tarjota kaiken tasoisille pelaajille entistä nautinnollisempi golfkierros. Visuaalisesti, muotojen ja layoutin osalta Parkin etuysi muuttuu totaalisesti, jotta tarvittavat vesialtaat saadaan sijoitettua alueelle. Vaikka suunnitelmassa on runsaasti vesiesteitä (turvaamassa Pickala Golfin kaikkien kenttien kastelu tulevaisuudessa), sen vastapainoksi kentän mittaa on lyhennetty sekä väyliä on laajennettu 10 % ja viheriöitä 15 %. Modernisoitu Park on suunniteltu Suomen vastuullisimmaksi golfkentäksi, jota on kaiken tasoisien pelaajien nautittava pelata.

Master Plan -suunnitelmassa ns. klubitiipaikkoja on nykyisen kolmen sijasta neljä (gold, blue, white, red). Nykyistä keltaista tiitä vastaavalta tiiltä (blue) kenttä on 562 metriä aikaisempaa lyhyempi ja punaiselta 479 metriä aikaisempaa lyhyempi, mutta klubipelaaja voi pelata kentän myös lähes täsmälleen nykyisen mittaisena (gold/white). Taaimmainen viides tiipaikka (black) mahdollistaa uudella Parkilla todellisen taitotestin parhaimmillekin pelaajille. Väylien alastuloalue takimmaisilta klubitiipaikoilta (gold ja blue) on keskimäärin viisi metriä leveämpi (39 m/34 m) kuin nykyisellä Parkilla.  Lyhimmältä klubitiiltä kenttä on saman levyinen (34 m) kuin nykyinen Park.

Master Plan suunnittelijan kommenteilla (10.9.2024)

Finalisoitu Master Plan 22.4.2024

Parkin modernisointihankkeen ensimmäinen Master Plan valmistui talvella 2023. Ensimmäisen version jälkeen suunnitelmaa on tarkennettu maaperätutkimusten, massatasapainon sekä pelillisten näkökulmien osalta vastaamaan tavoitteitamme entistä paremmin. Finalisoidun Master Planin ensisijaisena lähtökohtana on kaikkien kenttien kastelun turvaaminen riittävällä määrällä vesialtaita (50 000 m3 netto kasteluvettä). Altaiden kaivuun tuottama (100 000 m3), sekä muualta kentän alueelta leikattava maa-aines (55 000 m3) vastaavasti turvaavat väylien uudelleen muotoilun maksimaallisen kuivatuksen varmistamiseksi, kolmen prosentin pintakallistuksella. Finalisoituun Master Planiin kastelualtaiden kokoa on pienennetty, joten siirrettävä massamäärä on tippunut (200 000 m3 -> 170 000 m3) kustannussyistä.

Ensimmäiseen Master Planiin verrattuna pelillisesti merkittävin muutos on tapahtunut rei’illä kaksi ja kolme. Väylä numero kaksi on muuttunut Par 4 reiästä upeaksi ”signature” Par 5 reiäksi. Väylä numero kolme on taas vaihtunut Par 5 reiästä mukavan pituiseksi Par 4 reiäksi. Reikämuutosten sekä vesiesteiden pienentymisen lisäksi tiipaikkojen sijainteja on tarkastelu, niin, että avauslyönnin kulma suhteessa väylään ja viheriöön on sitä helpompi ja turvallisempi mitä lyhyempää tiipaikkaa käytetään. Lisäksi finalisoidussa Master Planissa peliturvallisuutta on entisestään tarkennettu.

Finalisoidun Master Planin lisänä Nicklaus Design toimitti Detailed Course ja Technical Plan -suunnitelmat. Huhtikuun aikana tarkastamme vielä yhdessä Nicklaus Desiginin kanssa kaikki massaluvut ja teemme lopulliset varmistukset vesiesteiden tilavuuksiin. Tarkastuslaskelmien jälkeen rakennuskustannukset saavat laskennallisesti lopullisen arvion ja rakentajilta voidaan pyytää urakkatarjoukset.

Finalisoitu MASTER PLAN (pdf, 8 MB)

Master Plan kuva 2 (pdf)

Master Plan – Suunnittelun lähtökohdat

*) prioriteetit, joista ei tingitä

– Tarjota kaiken tasoisille pelaajille hauska, rento ja energisoiva pelikokemus*
– Parantaa suunnittelua, pelistrategiaa ja kentän pelattavuutta*
– Monipuolinen ja tasapainoinen reikävalikoima*
– Laajentaa vesiesteitä turvaamaan kastelu*
– Laadukas kuivatus*
– Lisätä pelaajien turvallisuutta*
– Parantaa näkyvyyttä ja poistaa sokkokohdat
– Sijoittaa huoltoalueet ja tiet pois näköpiiristä
– Optimoida reititys väylien välisten siirtymien osalta
– Nopeuttaa peliä
– Viisi teepaikkaa pelivaihtoehtojen mahdollistamiseksi kaikille pelaajaryhmille

Historiaa

Nicklaus Designin suunnittelema Park -kentän alkuperäinen Master Plan julkaistiin osakkaiden nähtäväksi 24.10.2023 ja hallitus järjesti osakkaille infotilaisuuden yhtiökokouksen jälkeen 23.11.2023.

Tiedote Master Plan (pdf)

PICKALA MASTERPLAN ND_kartta (pdf, 15 MB)

Master Plan -suunnittelijan kommenteilla (pdf, 5 MB)

HUOM! PDF-tiedosto latautuu omalle laitteellesi klikkaamalla linkkiä, lataus ja kuvan terävöityminen voi kestää hetken tiedoston ollessa iso.

Info- ja keskustelutilaisuudet osakkaille

Julkaisemme tällä sivulla Master Planin julkaisun jälkeisten info- ja keskustelutilaisuuksien materiaalit.

23.11.2023 Infotilaisuus osakkaille yhtiökokouksen jälkeen (yhteenveto ja Q&A)

12.12.2023 Osakkaiden keskustelutilaisuus (yhteenveto | Q&A-osio)

Ma 29.4.2024 Osakkaiden keskustelutilaisuus (yhteenveto | Q&A-osio)

Ti 11.6.2024 Osakkaiden keskustelutilaisuus (yhteenveto | Q&A-osio)

Ti 24.9.2024 Osakkaiden keskustelutilaisuus (yhteenveto | Q&A-osio)

Kahta viimeistä keskustelutilaisuutta oli mahdollisia seurata myös etänä tavoitteena mahdollisimman monen osakkeenomistajan validin informaation saanti projektista. Keskusteluun osallistuminen on mahdollista viimeisessä keskustelutilaisuudessa myös etänä.

Vastauksia usein kysyttyihin kysymyksiin:
(päivitetty 15.5.2024)

Miten laajaksi suunnitellut vesiesteet vaikuttavat pelillisesti?

Park Master Plan -suunnittelun lähtökohtana on pelinautinnon lisääminen kaikille pelaajillemme. Vesiesteiden tuoma visuaalinen lisä sekä strateginen haaste on kompensoitu isommilla viheriöillä, leveämmillä väylillä sekä bunkkereiden pinta-alojen pienentymisellä. Suunnitelma sisältää myös viidennen lisätiipaikan, jonka myötä klubipelaaja voi pelata kentän nykyisen mittaisena tai selvästi lyhyempänä päivän mieltymyksen mukaan.

Väylien suunnittelussa on lähdetty siitä, että etummaisilta tiipaikoilta on aina helpompi kulma avata suhteessa viheriöön ja väylään ja että avauslyönnille löytyy aina kuiva linja.

Mistä koostuvat rakentamisen suurimmat kustannukset?

Vesiesteet, väylien kuivatus ja kastelujärjestelmä muodostavat yhdessä puolet rakentamisen kustannuksista. EU-direktiivien ja kestävän kehityksen lisäksi haasteita tulevaisuudessa tuo ilmastonmuutos, joka lisää kuivien jaksojen pituutta sekä vastavuoroisesti rankkasateita.

Tällä hetkellä kenttien kastelua joudutaan säännöstelemään 50 prosentissa kesistä keskimäärin heinäkuun puolesta välistä alkaen. Parkille kaivettavilla kastelualtailla turvataan kaikkien kenttien kastelu, mikä samalla mahdollistaa kaivuumassoilla väylien sekä semiraffien maksimaalisen kuivatuksen (pintamuotoilu). Pickalalle on äärimmäisen tärkeää pystyä lisäämään omavaraisuutta kasteluveden osalta, mikä mahdollistaa samalla myös Kvarnträsk-riskin pienentämisen.

Vaikuttaako layoutin muutos hintaan?

MasterPlanin mukaisen massamäärän (170 000 m³) kanssa layoutin muutos ei tuo ylimääräisiä kustannuksia.

Entä jos remontti tehtäisiin osissa, kuten Seasidella?

Seasiden remontti on kestänyt 13 vuotta ja tekemättä on edelleen yhdeksän greenialuetta. Mikäli väylille tehtäisiin parannus (15 cm Pure Sand), pystyttäisiin omana työnä tekemään nykyisellä ryhmällä yksi väylä per vuosi. Seasiden mallilla (korjaamisvaihtoehto) pystyttäisiin tekemään omalla työllä 18 reikää kahdeksassa vuodessa. Kustannus Seasiden mallilla omana työnä ei kuitenkaan olisi merkittävästi edullisempi kuin ulkoistettuna ja kerralla tehtynä.

Mikä on USGA- ja Master Plan -vaihtoehtojen ero?

Suurin ero tulee kasteluveden turvaamisesta omavaraisesti (50 000 m³ nettovettä) kaikkein ekologisimmalla tavalla kaikkien kenttiemme kasteluun. Maa-aines, jota saadaan altaiden kaivuusta (100 000 m³) sekä muualta kentän alueelta leikattuna (55 000 m³) vastaavasti turvaavat väylien uudelleenmuotoilun maksimaalisen kuivatuksen varmistamiseksi, kolmen prosentin pintakallistuksella.

USGA-versiossa on pelilliset vesiesteet, joista saadaan 20 000 kuutiota nettohyötyä kasteluun. Hajanaisten pienten vesialtaiden hyödyntäminen kasteluun on hankalaa sekä lisää käyttökustannuksia. Nykyisen reitityksen osalta kasteluun tarvittavalle määrälle vesialtaita ei ole riittävästi tilaa. Mikäli USGA-versiossa rakennettaisiin vastaavat väylärakenteet ja kuivatus väylille kuin Master Plan -versiossa, jouduttaisiin suuri osa maamassasta tuomaan ulkopuolelta (5 000 kuorma-autollista), ja kustannus nousisi noin miljoona euroa yli Master Plan -version.

Pelillisesti suurin ero tulee täysin uudistetusta etuysin layoutista, jonka myötä kasteluveteen tarvittavat altaat mahtuvat alueelle kustannustehokkaan kastelun mahdollistamiseksi. Master Plan sisältää myös viidennen tiipaikan pelinautinnon lisäämiseksi, jonka myötä klubipelaaja voi pelata kentän nykyisen mittaisena tai selvästi lyhyempänä (keltainen 542 m ja punainen 397 m lyhyempi).

Budjetin pitävyys?

Parkin MasterPlan -kustannuslaskenta on tehty oman laskennan lisäksi kolmen ulkopuolisen ammattilaisen kanssa. Projektille on määritetty 2 500 euron vastikekatto, joten tarpeen vaatiessa lisäraha kerätään vastikkeiden ulkopuolelta tai kustannuksia säädellään massatasapainolla/rakennevalinnoilla. Lopullinen hinta määräytyy sitovien urakkatarjousten pohjalta. Urakkatarjousten ja rakentamisen aloittamisen välisenä aikana suunnitelmaa voidaan tarpeen vaatiessa vielä hioa massojen ja rakennevalintojen osalta sopimaan määriteltyyn budjettiin. Rakentaminen 9+9 -mallilla mahdollistaa kustannusten säätelyn paremmin kuin 18 reiän rakentaminen kerralla.

Kuinka projekti voi vaikuttaa osakkeen arvoon ja pelioikeuden vuokraushintoihin?

Pickalan vetovoima on viimeisten vuosien aikana kasvanut ja vuokrapelioikeudet on vuokrattu yli vastikkeen. Pickalan sijainnin johdosta tuotteen laadun tulee olla äärimmäisen vahva ja vastata pelaajien kasvaviin vaateisin.

Markkinointitutkimusten mukaan Nicklaus Designilla on muita suunnittelutoimistoja suurempi vaikutus kaikkiin vetovoiman kannalta tärkeisiin osa-alueisiin. Nicklaus Design -kentät myyvät tutkimusten mukaan muun muassa pelioikeudet ja jäsenyydet muita 1,5 kertaa nopeammin. Pickalaa lähinnä olevalla Nicklaus Design -kentällä, Ruotsissa sijaitsevalla Ullnalla osakkeen arvo on lähes kolminkertaistunut sekä yrityshinnat kaksinkertaistuneet uudistuksen jälkeen. Vetovoiman kasvu tarkoittaa pelioikeuden vuokraamisen helpottumista nykyisestä sekä pelioikeuden hintojen nousua.

Kuinka osakkeesta pääsee eroon ennen rakentamisen aloitusta?

MasterPlanin julkaisun sekä 23.11.2023 yhtiökokouskutsun (vastikekorotus) jälkeen osakkeita on myyty samaan hintaan kuin aikaisemminkin. Viimeisin osakekauppa tehtiin saman päivän aikana ilmoituksen jättämisestä keskiarvohinnalla.

Miten pelioikeudet saa vuokrattua rakentamisen aikana?

Rakentaminen tehdään 9+9 reikää kerrallaan, jolloin Park-kenttä on kokonaan kiinni rakentamisen aikana neljä pelikuukautta. Muina aikoina lähtöaikoja on saman verran käytössä kuin normaalisti (yksi kenttä pelataan 9-reikäisenä). Rakentamisen aikana green fee -pelaamista ja tapahtumia tullaan rajoittamaan merkittävästi.

Onko lisävastikkeelle mahdollisuus saada pidempi maksuaika?

Pyrkimys on tarjota osakkaille mahdollisimman pitkä aika lisävastikkeen maksuun, kuitenkin niin, että omarahaosuutemme pankille täyttyy sekä rakentamisen osalta likviditeettimme on kunnossa. Tavoite on pystyä tarjoamaan koroton maksumahdollisuus neljälle vuodelle sekä neuvottelemaan pankin kanssa yhteistyökumppaniehdoin henkilökohtainen lainamahdollisuus pidempää maksuaikaa haluaville pelaajille.

Voiko Pickala ottaa kasteluvettä Rockille mahdollisesti tulevasta putkesta Siuntionjoesta?

Rockin mahdollinen putki Siuntionjoesta on Pickalalle ensimmäinen mahdollinen optio lisätä kasteluvesimäärää Kvarnträsk-riskin eskaloituessa. Rockin hakema lupamäärä (35 000 m³) riittää ainoastaan Rockin tarpeisiin, ja Pickalan tarvitsema lisä on suurempi (50 000 m³).

Miten on mahdollista, että Rockin 9-reikäiseen par3-kenttään menee peräti 12 miljoonaa euroa, kun Parkin 18-reikäisen normikentän täysremonttiin ja modernisointiin menee 8–9 miljoonaa euroa?

Julkisuudessa esitetty Rock-hankkeen 12 M€ sisältää kentän lisäksi maan oston, klubitalon piha-alueineen ja golfautohalleineen, parkkipaikan sekä muut rakennukset sisältäen konehallin.

Neitseellisen ja rakentamiseen vaikean maa-alueen johdosta Rockin maanrakentamisessa on tullut vastaan yllätyksiä. Parkilla maan alle mennään ainoastaan vesiesteiden osalta, joihin on tehty maaperätutkimus ja joka on vanhaa merenpohjaa. Merkittävin Rock-hankkeen budjetin nousu on kuitenkin päätetty tietoisesti vastaamaan maailman parhaiden golfkenttien nykystandardeja. Lisäksi klubitalo on kasvanut kesäpaviljongista noin 1000 m²:n kokoiseen talvikäyttöön soveltuvaan rakennukseen.

Mitä tapahtuu kentällä oleville puille?

Puunkaadot tehdään suunnittelijan näkemyksen mukaan. Nicklaus Designin suunnittelu lähtee siitä, että jokainen puu on arvokas.

Miten rakentamisen aikana pääsee pelaamaan?

Rakentaminen tehdään 9+9 reikää kerrallaan, jolloin Park-kenttä on rakentamisen aikana kokonaan kiinni neljä pelikuukautta. Muina aikoina lähtöaikoja on saman verran käytössä kuin normaalisti (yksi kenttä pelataan 9-reikäisenä). Rakentamisen aikana green fee -pelaamista ja tapahtumia tullaan rajoittamaan merkittävästi.

Onko muuta ratkaisua kuin tehdä layout-muutos, jotta saadaan 50 000 kuutiota nettovettä kastelun turvaamiseksi?

Layout-muutos lähtee tarvittavasta määrästä kastelualtaita. Nykyisen reitityksen osalta kasteluun tarvittavalle määrälle vesialtaita ei ole riittävästi tilaa, sillä hajanaisten pienten vesialtaiden hyödyntäminen kasteluun on hankalaa sekä lisää käyttökustannuksia. Olemme tehneet maaperätutkimuksen, ja haaste on kaivuusyvyys. Maaperä antaa myöten kaivuille ainoastaan noin 1,7 metrin syvyyteen pääosalla alueesta, minkä johdosta altaiden tulee olla pinta-alaltaan laajoja. Nyrkkisääntönä kasteluveden osalta voidaan sanoa, että 1/3 tulee säilyttää altaissa visuaalisuuden johdosta, 1/3 haihtuu ja 1/3 pystytään käyttämään kasteluun. Vettä ei myöskään voida padota altaan reunan yläosaan asti (jätettävä 0,5 metrin vara yläreunaan), jotta varmistetaan kuivatus.

Mikä on Kvarnträsk-järven tilanne?

Sään ääri-ilmiöt ovat lisääntymään päin. Pickalan osalta tämä on tarkoittanut, että olemme joutuneet säännöstelemään kentän kastelua keskimäärin joka toinen vuosi viimeisten vuosien aikana. Samalla olemme joutuneet ottamaan aikaisempaa enemmän vettä luonnonsuojelualueella olevasta Kvarnträsk-järvestä. Kuivuudesta ja lisääntyneestä kastelutarpeesta johtuen järven pinta on laskenut normaalia alemmaksi, ja huolestuneita yhteydenottoja on tullut niin yksityisiltä henkilöiltä kuin yhdistyksiltä Metsähallitukselle, ELYlle ja Siuntion kunnalle.

Maanomistaja Metsähallitus on ollut meihin yhteydessä ja pyytänyt etsimään vaihtoehtoisia sekä ekologisempia tapoja kasteluumme. ELY-keskusta on myös vaadittu yhteydenotoissa aloittamaan vedenoton lupaneuvottelut kanssamme. Tällä hetkellä ELY:n virkamiehet ovat kuitenkin katsoneet, että olemassaolevaa ja pitkään jatkunutta normaalia vedenottoamme voidaan jatkaa ilman sopimusprosessia. Tilanne on harkittu tämänhetkisen tilanteen mukaan ja voi tulevaisuudessa muuttua.

Hankkeen alkuvaiheet (2019-2023)

Syksyn 2019 yhtiökokouksessa esitettiin pyyntö, että hallitus laatisi yhtiökokoukselle Park -kenttää koskevan erillisen viisivuotissuunnitelman. Park -kentälle korjausvelkaa oli silloisen arvion mukaan kertynyt noin 2 miljoonaa euroa, josta suurin osa tulisi korjata seuraavien viiden vuoden aikana. Hallitus esitteli syksyllä 2020 suunnitelman, jonka myötä osakkaille järjestettiin kaksi keskustelutilaisuutta 21.10.2021 ja 12.4.2022. Näissä selvisi, että osakkaat haluavat nostaa tavoitetasoa ja modernisoida Parkin Suomen TOP 3 -kentäksi, jossa pelikokemuksesta ei tingitä. Nicklaus Design valittiin Park-kentän suunnittelijaksi alkuvuodesta 2022 ja ensimmäinen versio Master Planista toimitettiin Pickala Golfin hallitukselle helmikuussa 2023. Vuoden 2023 kevään ja kesän aikana Park-työryhmä kävi aktiivista keskustelua Nicklaus Designin kanssa. Tavoite oli löytää rahankäytöllisesti viimeistelty ja optimoitu versio Master Planista suhteessa nousseisiin tavoitteisiin. Parkin Master Planiin vaikuttivat ensisijaisesti pelikokemus, visuaalisuus ja turvallisuus sekä tärkeimpänä kasteluvesien turvaaminen kaikille kentille tulevaisuudessa. Loppuvuodesta osakkaille järjestettiin infotilaisuus 23.11.2023 syyskokouksen yhteydessä sekä erillinen keskustelutilaisuus 12.12.2023, jossa vedensaannin vastuullinen turvaaminen sekä eri rahoitusmallit nousivat keskiöön.

Alkuvuosi 2024 – kohti yhtiökokousta

Parkin modernisointihanke eteni alkuvuodesta vauhdikkaasti. Nicklaus Designin maaperämittausten perusteella finalisoima Master Plan toimitettiin hallitukselle helmikuussa 2024, ja se julkaistiin osakkaille 23.4.2024. Osakkaille järjestettiin keskustelutilaisuus 29.4.2024 ja reilun kuukauden päästä 11.6.2024 toinen sekä viimeinen 24.9.2024, vain kuukausi ennen ylimääräistä yhtiökokousta. Nicklaus Designin tekemästä Parkin Master Planista toteutettiin Harris Kalinkan tekemä kahden väylän animaatio ja se julkaistiin yhtä aikaa suunnittelijan kommenteilla varustetun Master Planin kanssa 11.9.2024. Kevään ja kesän aikana Master Planin pohjalta tehtiin maamassojen tarkistusmittaukset, viimeisteltiin laskelmat sekä valmisteltiin tarjouspyyntöasiakirjat. Tarjouspyynnöt urakoitsijoille lähetettiin elokuun alussa ja niiden palautuspäivä oli syyskuussa. Tämän jälkeen oli vuorossa urakkaneuvottelut tarjouksista, joiden pohjalta tarkat kustannusarviot esitettiin osakkaille ylimääräisessä yhtiökokouksessa.

Päätösten aika – ylimääräinen yhtiökokous ja miten projekti etenee tästä eteenpäin 2024-2025

Ylimääräinen yhtiökokous järjestettiin 24.10.2024 ja kutsut lähettiin 8.10.2024 osakasrekisterissä olevaan sähköpostiosoitteeseen ja julkaistiin pickalagolf.fi -sivustolla. Kokous äänesti hallituksen esityksen puolesta (82,86 %).  Loppuvuodesta 2024 tehdään urakka- ja lainasopimukset sekä neuvotellaan pankin kanssa korkosuojauksesta. Lisäksi valmistellaan tarkemmin projektiin liittyvät käytännön asiat. Lisävastikkeen aikataulusta hallitus tekee päätökset alkuvuodesta 2025. Rakentaminen alkaa vuoden päästä, lokakuussa 2025 (golfkaudella 2025 kaikki kolme kenttää ovat vielä normaalisti pelattavissa). Tarkempi aikataulu ja muuta lisätietoa löytyy selaamalla sivua alaspäin.

Oy Pickala Golf Ab ylimääräinen yhtiökokous hyväksyi hallituksen esityksen Parkin uudistamishankkeesta selkeällä äänienemmistöllä